Esta es una relación de las preguntas más frecuentes que se me han ido planteando o a compañeros.
Dimisión del Presidente
El Presidente de mi comunidad ha dimitido por carta dirigida a los vecinos y dice que yo, como Secretario, debo hacerme cargo de sus funciones y convocar una Junta. ¿Es eso correcto?
Si es así, ¿qué debo hacer exactamente?
En caso contrario, ¿cuáles son los pasos a seguir?
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé la dimisión de los cargos, y menos aún, que se haga mediante carta a los comuneros.
Lo que debe hacerse es una Junta General Extraordinaria de la Comunidad, convocada por el Presidente que es quien, de acuerdo con el artículo 16 de la Ley, tiene capacidad para ello, y someter a la Junta los nuevos nombramientos. Es esta Junta General la que tiene potestad para aceptar o no la renuncia del Presidente y designar los nuevos cargos.
¿ Es Posible eludir un cargo?
¿Se puede obligar a una señora de 83 años, que vive sola en un piso de su propiedad, a ser presidenta o secretaria de la Comunidad de Vecinos?
Todos los propietarios tienen el derecho y el deber de ostentar los cargos de la Comunidad que le correspondan, según se establece en el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hay ninguna exención por la edad.
En el caso concreto que me plantea, si no quiere aceptar el cargo, ha de acudir al Juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando las razones que estime convenientes y, si el Juzgado las estima, será el Juez quien nombre nuevo Presidente o Secretario.
Cuotas de participación
- Tengo las cuotas de participación de mi inmueble: de pisos 38,41 y de locales 4,65. ¿Por qué no suman el 100%?2. ¿Los locales participan de los gastos igual que los pisos o sólo de cierto tipo de gastos?
3. En caso de no haberles cobrado lo que les corresponde, ¿es posible cobrarles lo que hayan pagado de menos, con efectos retroactivos?1.- La suma de todos los coeficientes ha de ser 100, a no ser que se trate de una Comunidad formada por varios bloques, y que usted se refiera a la suma de pisos y locales de un bloque.2. Los locales participan, en principio, con su coeficiente, en todos los gastos de la Comunidad, excepto si en los Estatutos o, por acuerdo unánime de la Comunidad, son eximidos de ciertos gastos (ascensor, calefacción, luz de escalera, etc.).3. Los gastos correspondientes a ejercicios anteriores que se hayan liquidado y cuyas cuentas estén aprobadas, son difíciles de reclamar; habría que examinar las actas, las convocatorias y los acuerdos tomados en relación con el Presupuesto, Cuotas y Aprobación de cuentas de los ejercicios finalizados para poder opinar con conocimiento de causa.Correcta Utilización de una plaza de garaje
Tengo una motocicleta y un automóvil en la misma plaza de garaje, en una comunidad de 217 vecinos. Mis preguntas son varias. Sin salir de mi plaza de garaje, ¿puedo estacionar los dos vehículos? ¿Puede sobresalir en algo de largo, por delante o por detrás, el vehículo? ¿Qué medidas debe tener el garaje por ley, en altura?
En principio, de acuerdo con el artículo 3a) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede impedir a un propietario que -dentro de los límites de su propiedad- aparque uno, dos o los vehículos que estime pertinente, sean pequeños o grandes, siempre que se atenga a las limitaciones impuestas en los artículos 7 y 9 de la Ley, que no se invadan elementos comunes y que no exista Ordenanza Municipal que lo prohíba.
No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que sólo se estacionara un vehículo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de tráfico en el interior del recinto.
Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de los límites de su plaza, sea por delante, por detrás o por los laterales, independientemente de que haya uno o más vehículos en la plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanza municipal correspondiente.
Instalación de ascensor
Acabo de adquirir una vivienda. Se trata de un bajo, situado debajo de la cota del portal. El otro día me introdujeron en el buzón un papel pidiendo votos para la instalación de un ascensor. En el caso de que esto se llevara a cabo, quisiera saber cuáles son mis derechos y obligaciones respecto de esta mejora comunitaria. ¿Cómo se toma el acuerdo? ¿Me corresponde pagar un porcentaje de estos gastos, a pesar de que no lo pueda utilizar para acceder a mi vivienda?
De acuerdo con el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal reformada, para el establecimiento del servicio de un ascensor en una Comunidad se require el voto favorable del 60% de los propietarios que, a su vez, representen el 60% o más de los coeficientes, suponiendo que sea viable técnicamente.
En el caso de que en el edificio vivan personas mayores de 70 años, esta instalación se considera como supresión de barreras arquitectónicas, y el acuerdo se toma por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) simple.
En cualquiera de los casos, una vez tomado el acuerdo, la obligación de pago corresponde a todos los propietarios, incluso a los bajos, sótanos y locales sin acceso al portal, que deberán aportar a esta mejora en proporció
n a sus respectivos coeficientes de propiedad.
¿Que se puede hacer con un
vecino ruidoso?
Yo vivo en un primer piso, y mi vecina de arriba hace mucho ruido por las noches, pone música, corre por la casa, mueve muebles, incluso su gato salta sobre la uralita de mi galería. Si la denuncio, ¿conseguiré algo? ¿A partir de qué hora no puede hacer ruido? ¿Podrían medir el nivel de ruido? Ella vive de alquiler, ¿Debería hablar o denunciar a los propietarios del piso?
Si los ruidos sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales, puede exigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero sería pedir al Ayuntamiento que le hagan una medición de ruidos para comprobar objetivamente la situación.
En cualquier caso, conviene q
ue hable con el propietario para que conozca la situación.
De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difícil solución. En un caso extremo, podría llegar a aplicarse el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no quiero ocultarle que las posibilidades de éxito judicial son muy escasas, por la dificultad de la prueba.
Instalación de antenas de telefonía móvil
Les agradecería que me indicasen si existe algún tipo de legislación sobre la instalación de antenas de telefonía móvil y los posibles perjuicios que pudieran ocasionar. Muchas gracias.
Desde el punto de vista comunitario, la instalación de antenas de telefonía móvil en la cubierta se considera como “arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico en el inmueble”, para los que el Artículo 17.1 de la Ley establece doble mayoría (de propietarios y cuotas) del 60%, y prevé que se consideren favorables los votos de los ausentes, a menos que comuniquen su oposición por escrito al Secretario, dentro de los treinta días siguientes al que les fue comunicado el acuerdo.
Como el precitado artículo incluye también la necesidad del consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere, hay que tener en cuenta que pueden considerarse afectados tanto los residentes en el edificio que utilicen marcapasos o cualquier otro dispositivo médico que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos del repetidor, como los vecinos próximos físicamente a la antena (últimos pisos) que se verán expuestos a niveles más altos de campos electromagnéticos, así como quienes no quieran asumir el posible riesgo para su salud y la de su familia, y quienes consideren que puede depreciarse el valor de su propiedad.
Hay quienes opinan que e
l acuerdo debe tomarse por unanimidad, en base a la posible alteración de la estructura del edificio por el sobrepeso que puede representar, y también por la construcción de la caseta que lleva consigo, pero de momento no hay jurisprudencia que se incline por una u otra interpretación.
Legalmente, algunos Ayuntamientos han establecido una ordenanza municipal que regula la instalación de estas antenas y muchos otros la están preparando, mientras que el Ministerio de Ciencia y Tecnología también tiene en proyecto de Real decreto con el reglamento de desarrollo de la Ley general de telecomunicaciones, en lo relativo a las servidumbres, límites de exposición y otras restricciones a las emisiones radioeléctricas.
En cuanto a la salud, no existe acuerdo entre los científicos sobre los riesgos para la salud humana de la exposición a las ondas de una antena de telefonía móvil, pero sí el consenso sobre que no está demostrado que la exposición a estas ondas sea inocua. En este sentido, la Organización Mundial de la Salud inició un proyecto en el año 1996, que pretende fijar unos límites de exposición uniformes para todos los países, y cuyas conclusiones expondrá en 2005o 2006.
